REHABILITACIÓN DE EDIFICIOS: COMUNIDADES DE PROPIETARIOS
1.-Introducción:
En la actualidad solo se derriban los edificios que estén en muy malas condiciones. La vida útil de los edificios destinados a vivienda se ve alargada indefinidamente mediante trabajos periódicos de rehabilitación.
2.- Cubiertas:
Normalmente las rehabilitaciones de los edificios empiezan por las cubiertas, que suelen ser de madera.
Los problemas habituales suelen tener que ver con los puntos singulares; chimeneas, bandeletas, canalones, encuentros del faldón con paramentos, etc.
Cuando nos encargan arreglar una cubierta solemos comprobar como ésta se ha ido parcheando con mayor o menor fortuna durante años hasta que se ha tomado la decisión de dar soluciones duraderas o “definitivas”.
Una cubierta de madera rehabilitada debe contar con una estructura de vigas y cabios. Si el estado de conservación es bueno se aprovecha lo existente, sustituyendo las piezas deterioradas y protegiendo el conjunto con tratamiento anti insectos xilófagos.
Sobre la estructura de madera se dispone un atablado o tablero de aglomerado hidrófugo, una impermeabilización a base de film impermeable al agua de lluvia y transpirable al vapor, y una teja plana o mixta sobre rastreles. Normalmente, sea cual sea el uso de la planta bajo cubierta solemos colocar también bajo la lámina impermeable un aislamiento térmico para mejorar el rendimiento energético global.
Caso de que el uso de la planta bajo cubierta sea de vivienda se debe complementar la mencionada solución constructiva también con aislamiento acústico.
La durabilidad de la rehabilitación de la cubierta es directamente proporcional al cuidado y esmero con el que se han ejecutado los puntos singulares. Las previsiones para que las tareas de mantenimiento, nuevas instalaciones, antenas, etc., se realicen de manera que no se tenga que pisar la cubierta también contribuirán enormemente a su durabilidad.
3.- Fachadas:
Debido a la acción de los agentes atmosféricos, asentamientos y vibraciones, las fachadas se van degradando con el paso de los años.
Para los casos en que las fachadas están raseadas con mortero, la primera actuación es la protección periódica mediante pintura. Teóricamente la pintura, mano de fondo y dos manos de acabado, sobre soporte previamente preparado, tiene una duración garantizada de diez años. Normalmente no se pinta cada diez años sino que como el deterioro es lento y progresivo la comunidad de propietarios no es consciente de su estado hasta que pintan el edifico de al lado. El tipo de pintura debe ser siempre permeable al vapor pues en el caso contrario la fachada la expulsaría; primeramente se formarían unas bolsas por la presión del vapor que la separarían del material de soporte, posteriormente las bolsas se fracturarían por la acción de los agentes atmosféricos, por la fractura penetraría el agua de lluvia y el proceso se agudizaría. Con la pintura permeable al vapor el ambiente interior de la casa será más saludable, la pintura aguantará más años, y la humedad procedente de la lluvia que pudiera haber conseguido pasar al cerramiento podrá evaporarse gradualmente.
Caso de que el raseo esté ya deteriorado se procede al picado hasta descubrir el material de soporte original, fabrica de ladrillo o mampostería, y se aplica un nuevo raseo hidrófugo. Hay que tener precaución de que la carga de masa no sea excesiva. Para ello se suelen aplomar los raseos planta a planta hasta las impostas, en el caso de que existan.
En lo que se refiere a las fachadas de ladrillo cara vista o plaqueta, las patologías son diversas, así como su tratamiento. Si las piezas no están rotas la pérdida de impermeabilización suele deberse al deterioro de las juntas. En este caso procede la eliminación del material de la junta y el rellenado de la misma con un mortero especial de mejor calidad. En otros casos se elimina la plaqueta y se sustituye por un raseo de mortero monocapa. Hay varias soluciones.
Dentro de las diferentes soluciones constructivas para la rehabilitación de fachadas merece especial atención la técnica de la “fachada ventilada”. Se trata de forrar lo existente con un nuevo material de acabado, habitualmente un compuesto multicapa con acabado en aluminio, que suele incorporar además asilamientos térmicos y acústicos. Es una técnica limpia y muy eficiente para conseguir una perfecta impermeabilización de la fachada y dotarla asimismo del aislamiento demandado en la actualidad.
4.- Patios
Es costumbre que los patios cuenten con una sola hoja de ladrillo como cerramiento. A veces las partes superiores azotadas por la lluvia están protegidas por materiales superpuestos de escasa calidad, aunque cumplen su función.
Los problemas que estamos detectando vienen derivados de la generalización de las instalaciones de calefacción, la mejora de la calidad de las ventanas, el uso para vivienda de las plantas bajo cubierta, y el deterioro de los materiales superpuestos en las plantas superiores.
Los patios suelen ser utilizados para alojar las instalaciones, las originales del edificio y las nuevas de las que se vaya dotando. A veces los cambios en la distribución de los cuartos de baños dan origen a tramos exteriores casi horizontales de la red de saneamiento que favorecen la acumulación de polvo y que se manchen las paredes con el agua de lluvia. Otras veces las obras de reforma interior dejan partes sin rematar en el patio por la necesidad de colocar andamio. Conviene programar un mantenimiento periódico de los patios para ir subsanando o corrigiendo las deficiencias mencionadas. Sorprende la diferencia de luminosidad que se repercute al interior de las viviendas desde un patio al que se le han recibido las faltas y pintado de blanco.
En las partes superiores de los patios, en las zonas azotadas por el viento que trae lluvia, el cerramiento necesita una protección adicional. En los casos en el que el uso es camarote o trastero, no de vivienda, suele ser suficiente con un buen raseo de mortero de cemento o monocapa para eliminar las humedades de penetración. Cuando el uso es de vivienda el tema se complica con la aportación de humedad desde el interior. El cerramiento, de una sola hoja, se convierte en un punto frio de la casa. Allí se va a condensar la humedad ambiental recogida por el aire calefactado. Las soluciones son varias. El aislamiento por el interior es la más habitual porque puede hacerse de manera individual. El aislamiento por el exterior es el más efectivo.
5.- Miradores
Los miradores que arreglamos o sustituimos son de madera. Las patologías habituales que nos encontramos son las propias del material empleado; descuadres, deterioro de los elementos decorativos, forros de plomo o zinc, cristales sueltos, etc.
Además de todo lo relacionado con el aspecto, la estética y la seguridad, también es importante el deterioro de las condiciones de habitabilidad debido al paso del aire por las juntas, con efectos indeseables de falta de aislamiento tanto térmico como acústico.
Dependiendo del estado de conservación se optará por la reparación o por la sustitución.
En la reparación se debe poner, a nuestro juicio, especial cuidado en el sellado de la mayoría de las ventanas o elementos practicables para que sean fijos, de forma que queden seguros y contribuyan al aislamiento de la vivienda.
En general los miradores antiguos tienen los bastidores más esbeltos que los que se colocan en la actualidad. Los nuevos tienen que aguantar un mayor peso debido a los cristales dobles con cámara y las ventanas oscilantes u oscilobatientes, necesarias para garantizar el aislamiento.
6.- Ascensores
En la línea de la mejora paulatina de las condiciones de vida en el interior de las viviendas, la colocación de ascensores está muy de actualidad. El cambio reciente de la legislación referente a las comunidades de propietarios, accesibilidad, expropiaciones de las partes necesarias en lo locales de planta baja, etc., ha facilitado enormemente que se pueda proceder a la instalación de muchos nuevos ascensores. La actitud de las administraciones implicadas, Ayuntamientos y Gobierno Vasco, es muy favorable y proclive a las subvenciones.
La inversión económica necesaria es asumible, si consideramos el valor actual de las viviendas, y la diferencia de precio de las mismas caso de contar con ascensor. La mejora de la calidad de vida de las personas que viven en los pisos altos, sean de edad avanzada o no, es muy importante.
Desde el punto de vista técnico es difícil encontrar un edificio al que no se le pueda instalar un ascensor. Habrá que estudiar la posibilidad de colocarlo en el ojo de la escalera, por el patio anejo a la misma, por la fachada u ocupando parte de las viviendas.
Normalmente se complementa la obra del ascensor con la adecuación del portal a la normativa vigente de accesibilidad. Se eliminan lo peldaños existentes y se colocan rampas y barandillas.
7.- Instalaciones
En los edificios de viviendas las instalaciones también tienen que actualizarse periódicamente. Hay obras privativas que cada propietario de piso puede acometer de manera individual. Otras, por el contrario, tiene que afrontarlas la comunidad de propietarios porque afectan o discurren por elementos comunes. Los ayuntamientos están presionando para eliminar de las fachadas las instalaciones y cables que afean los edificios, dificultan el mantenimiento y son peligrosas.
La centralización de contadores de electricidad en el portal y la acometida subterránea al mismo se exige desde las compañías suministradoras y también desde el ayuntamiento.
En los edificios que no cuentan con una Infraestructura Común de Telecomunicaciones se está comprobando como cada operador ofrece sus servicios de telecomunicaciones mediante una infraestructuras propia creada al efecto; así los operadores de cable ponen sus arquetas en las aceras y cablean por las fachadas de los edificios hasta los hogares de los vecinos; los que ofrecen servicios de TV por satélite suelen hacer lo propio, instalando una antena parabólica para la captación de la señal y distribuyéndola por medio de cables tirados por los patios de las casas o por los huecos de las escaleras o de los ascensores y cada vez que un nuevo vecino se abona al servicio se requiere una nueva tirada de cable. Todo ello tiene que convivir con la instalación de TV de la comunidad y con la red telefónica del operador. Si aparece un nuevo servicio, por ejemplo para acceso de Internet por satélite, o cualquier otro que no sea soportado por las instalaciones existentes, hay que montar otras nuevas. En fin, toda una maraña de cables, redes, registros y tomas con pocas garantías de poder ofrecer un servicio de calidad y a prueba de futuras innovaciones, con un mantenimiento difícil y caro.
Con la instalación de una ICT se pretende dar solución a esta problemática. Para la cual debemos tener en cuenta la Reglamentación recogida en el Real Decreto 401/2.003 de 4 de abril. La reglamentación surgida hace poco años y de aplicación para todos los edificios de nueva construcción o rehabilitados íntegramente, pretende hacer que las redes de telecomunicaciones que se instalan en el interior de los edificios vengan a ser una prolongación de las redes de acceso que están desplegando los operadores y que cumplan unas especificaciones técnicas mínimas, que faciliten a los usuarios de los inmuebles el acceso a los diferentes servicios de telecomunicación disponibles: telefonía, Internet, servicios de banda ancha por cable, radio y televisión, etc.
Explicado de manera sencilla, se trata de dejar una arqueta en la acera junto al portal y una serie de tubos que discurren por la caja de escaleras hasta la cubierta donde se sitúa la antena colectiva. Esta red vacía se podrá utilizar por los diferentes operadores para dar servicio a cada vivienda, de una manera racional, económica y que no desmerezca la estética del edificio.
La instalación de abastecimiento de gas natural al edificio tiene unas características muy singulares en su diseño, en el que tiene que primar la seguridad. Suelen ser instalaciones vistas y ventiladas, de manera que quede eliminado el riesgo de acumulación de gases. Cualquier cambio de la instalación requiere de proyecto de instalador y autorización de la compañía.
También la instalación de alumbrado de la escalera tiene que actualizarse periódicamente. Lo que se está haciendo es colocar alumbrado de emergencia en las plantas y el portal, bombillas de alto rendimiento y bajo consumo, y sensores lumínicos para el encendido y apagado automáticos de la luz del portal. Junto con el alumbrado se remoza o sustituye el portero automático.
8.- Humedades de condensación:
Este es un tema apasionante. El cambio de las condiciones originales de las viviendas antiguas, que no contaban con aislamiento térmico, ha supuesto la aparición generalizada de problemas de este tipo.
Me refiero a la dotación de instalación de calefacción a las viviendas y sustitución de las ventanas originales de madera por otras más herméticas. El resultado es el cambio de las condiciones higrométricas del aire del interior de la vivienda. El aumento de la temperatura del aire provoca una avidez de vapor de agua del mismo que satisface absorbiendo el vapor de la respiración, de la cocción de alimentos, duchas, etc., alcanzando una humedad de equilibrio proporcional a esa temperatura alta. Este aire cargado de humedad circula por toda la vivienda hasta que al pasar por un punto frio, mal aislado, su temperatura baja repentinamente y descarga en ese punto la humedad que le sobra para esa temperatura. Esta humedad permanente en ese punto frio provoca con el tiempo la aparición de manchas de hongos perjudiciales para la salud.
Estos puntos fríos son los denominados “puentes térmicos”. También en las ventanas los vidrios simples sin cámara o incluso algunos con cámara en determinadas condiciones adversas, pueden considerarse puentes térmicos porque el aislamiento térmico que tienen es mucho menor que el del resto del cerramiento y provocan la condensación en el cristal.
9.- Insectos xilófagos: Carcomas.
Cuando afrontamos cualquier obra de rehabilitación en un edificio con estructura de madera tenemos que garantizar que todos y cada uno de los elementos estructurales se encuentran en buenas condiciones y son capaces de soportar con holgura las cargas previstas, sin deformaciones excesivas que provocarían la aparición de fisuras en tabiques y revestimientos.
Todas las estructuras de madera de una antigüedad mayor de 20 años, que no tengan un tratamiento específico preventivo, sufren ataques debidos a la carcoma. Salvo casos excepcionales de abandono no se crean situaciones incorregibles. La carcoma suele comer exclusivamente la capa superficial. En una viga o soliva de forma rectangular, que proceda de un solo tronco, solo las esquinas se verán afectadas, correspondiendo con las capas o anillos exteriores del árbol.
En los casos en los que se considera que los elementos estructurales son aprovechables, hay que eliminar las partes carcomidas y dar un tratamiento al resto.
Si la pieza tuviera alguna parte especialmente atacada hasta el punto de no garantizar con holgura la resistencia que se le exige, lo procedente es sustituir la pieza por otra de madera previamente tratada.
10.- Insectos xilófagos: Termitas.
11.- Zonas húmedas, cuartos de baño y cocinas.
En los edificios de viviendas, con estructura de madera, al encargarnos obras de rehabilitación interior nos encontramos habitualmente con problemas estructurales que afectan a las zonas húmedas, cuartos de baño y cocinas.
La humedad continuada durante muchos años procedente de bajantes o entronques en mal estado o instalaciones de fontanería obsoletas, produce deterioros importantes de la estructura, vigas y solivería de madera.
Las patologías son fáciles de detectar porque coinciden exactamente con las zonas que han sufrido las fugas de agua. Cuando se actúa en un piso se aprovecha para reforzar la estructura dañada en el suelo y también en el techo. Al tratarse de obras de refuerzo lo normal es que el propietario del piso avise a la comunidad, afronte la reparación y luego pase la factura a la Comunidad de propietarios.
Para reforzar el techo tenemos que conseguir que el normal uso de la vivienda superior no se vea afectado. Habitualmente usamos perfilería metálica.
Para reforzar el suelo tenemos más margen de actuación y solemos colocar solivas nuevas junto a las existentes y una capa compresora de hormigón colaborante.
En las rehabilitaciones del Casco Viejo de Bilbao, la entidad municipal Surbisa, para conceder la licencia municipal de una obra de rehabilitación de un piso o edificio, obliga al estudio detallado de la estructura de las zonas húmedas, siendo preceptiva la presentación posterior de un informe de las actuaciones realizadas para sus consolidación. Inncluso la obra de refuerzo tiene que obtener un visto bueno previo de sus técnicos.
Esta norma de Surbisa la hemos tenido que cumplir en todos nuestros proyectos del Casco Viejo, comprobándose invariablemente lo acertado de esa medida preventiva. La estructura de madera en esas zonas húmedas siempre ha tenido que ser reforzada.
12.- Código Técnico de la Edificación
Se trata básicamente de un sistema de garantías. Comprende un sinfín de normativas encaminadas a poder controlar la calidad de cada elemento constructivo.
De manera coloquial se puede decir que las obras que hasta la fecha se han ejecutado por buenos profesionales, desde el arquitecto hasta el último gremio, cuentan con calidad suficiente para superar los controles que establece el nuevo Código Técnico. Serán las obras que no se ejecuten correctamente las que tendrán que soportar un sistema de control más riguroso, que implicará tener que corregirse.
Como aspectos relativamente novedosos del Código Técnico destacaríamos las mayores exigencias de ventilación de las piezas de la vivienda, y sobre todo la mejora del aislamiento acústico.